Thời gian qua, các khu dân cư tự phát tại tỉnh Phú Thọ ồ ạt mọc lên nhờ chiêu trò tách thửa. Việc phân lô bán nền có dấu hiệu gây thất thu thuế và phá vỡ quy hoạch của địa phương.
Theo dấu những lời mời chào, phóng viên báo Nhà báo và Công luận tiếp cận Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Cinvest (gọi tắt là Công ty CIV). Đây là đơn vị đang được nhắc đến nhiều với các hoạt động phân lô bán nền rầm rộ tại khu vực xã An Nghĩa (huyện Lạc Thủy, tỉnh Hòa Bình cũ).
Một trong những điểm chung là những cá nhân thuộc doanh nghiệp này đứng ra thu mua các thửa đất có nguồn gốc hỗn hợp (gồm đất thổ cư, đất vườn, đất trồng cây lâu năm) diện tích lớn. Sau bước chuyển nhượng, một quy trình “hợp thức hóa” được kích hoạt bằng việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở. Khi “chiếc áo” pháp lý đã hoàn thiện, quy trình tách thửa hàng loạt bắt đầu, biến những vườn cây thành hàng trăm lô đất nhỏ.
Hàng loạt khu dân cư tự phát “mọc” lên như nấm
Mục sở thị tại khu Quyết Tiến, xã An Nghĩa, phóng viên ghi nhận sự thay đổi chóng mặt của cảnh quan nơi đây. Một góc xóm nhỏ yên bình nay đã bị “băm nát” thành hàng trăm lô đất vuông vức.
Nổi bật trong số đó là khu đất “CIV An Nghĩa 4” với tổng diện tích 5.500m2, khu đất này đã bị xẻ nhỏ thành 71 lô đất, diện tích dao động từ 60 – 76m2.
Dù trên giấy tờ là đất cá nhân, nhưng hiện trạng lại không khác gì một dự án đô thị thu nhỏ với đường trải nhựa, vỉa hè, mương thoát nước và cây xanh. Giá bán được rao từ 600 – 900 triệu đồng/lô.
Không dừng lại ở đó, hoạt động này còn vươn sang các khu vực lân cận (thuộc địa phận huyện Lạc Thủy và Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình cũ) với cách làm tương tự:
Dự án CIV Phú Thành 3 (hay được gọi là dự án CIV Phú Thành Riverside) đã hoàn thiện hạ tầng điện, đường, cây xanh, tách thành gần 20 lô (có diện tích từ 180 – 400m2/lô), giá giao dịch từ 500 triệu đến vài tỷ đồng.
Dự án CIV Bảo Hiệu 6 (có vị trí tại xã Bảo Hiệu, huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình cũ, nay là xã Lạc Lương) với diện tích 5.000m2, chia thành 35 lô, có diện tích từ 100 – 170m2/lô.
Dự án CIV Ba Đồi 1 (có vị trí tại thị trấn Ba Đồi, huyện Lạc Thủy, tỉnh Hòa Bình cũ) đã được đầu tư đầy đủ hạ tầng và được tách thửa thành 30 lô đất, có diện tích từ 70 – hơn 100m2/ lô.
Đáng chú ý tại khu vực CIV Ba Đồi 1, vỉa hè của khu hạ tầng đấu giá do Nhà nước thực hiện đã ngẫu nhiên được đấu nối trái phép đường đi cho khu đất phân lô bên cạnh.
Chiêu bài “bình mới rượu cũ”: Công ty bán, cá nhân ký
Trong vai nhà đầu tư, phóng viên tiếp cận một nữ nhân viên tự xưng là người của Công ty CIV. Người này cho biết công ty có trụ sở tại khu đô thị Nam Cường (Hà Nội) và chi nhánh tại Lạc Thủy.
Màn kịch “né luật” lộ rõ khi nhân viên này tư vấn về quy trình giao dịch: “Khách ưng lô nào thì sẽ ký hợp đồng mua bán với cá nhân đứng tên trên sổ, chứ không ký với công ty”. Để trấn an khách hàng, người này khẳng định những người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là người của công ty hoặc người nhà lãnh đạo công ty.
Thậm chí, nhân viên này còn chào mời dự án CIV An Nghĩa 1 (đang làm hạ tầng, dự kiến tách gần 20 lô, có diện tích từ 160 – hơn 200m2/ lô) với lời hứa hẹn tháng 1/2026 sẽ ra sổ, cho thấy guồng quay phân lô bán nền vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Dấu hiệu trốn thuế và vi phạm Luật Kinh doanh Bất động sản
Theo Luật sư Hoàng Trọng Giáp, Giám đốc Công ty TNHH Luật Hoàng Sa cho biết, hành vi của doanh nghiệp và các cá nhân liên quan không chỉ là “lách luật” mà có dấu hiệu vi phạm trực diện các quy định cấm của pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, chiếu theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tự ý làm hạ tầng giao thông trên đất để tách thửa khi chưa có văn bản chấp thuận, nghiệm thu của cơ quan Nhà nước là hành vi bị nghiêm cấm. Việc tự ý phá bỏ vỉa hè công cộng để đấu nối hạ tầng (như tại dự án CIV Ba Đồi 1) là hành vi hủy hoại tài sản công.
.jpg)
Thứ hai, đây là dấu hiệu điển hình của việc trốn thuế. Một doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp nhưng lại không ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vào sổ sách kế toán mà để dòng tiền chạy qua tài khoản cá nhân nhằm hưởng chênh lệch thuế suất giữa Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) và Thuế thu nhập cá nhân (2%). Với số lượng hàng trăm lô đất đã giao dịch, số tiền thuế thất thoát có thể lên tới hàng chục tỷ đồng.
Do đó, Công an tỉnh Phú Thọ cần sớm vào cuộc xác minh dòng tiền và quy trình cấp sổ đỏ tại các khu vực này. Nếu phát hiện dấu hiệu cấu kết để trốn thuế hoặc vi phạm quy định về quản lý đất đai thì nên xử lí nghiêm minh tránh để lại tiền lệ xấu cho các trường hợp khác vi phạm, Luật sư Hoàng Trọng Giáp nhấn mạnh.
Được biết, ngày 11/12/2025, UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành văn bản số 11223/UBND-NN12 về việc tăng cường công tác kiểm tra xử lý vi phạm, chấn chỉnh hoạt động tách thửa, bán nền trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
Tại văn bản, Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ đã yêu cầu Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND các phường, xã khẩn trương thực hiện rà soát, tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng trên địa bàn; kịp thời ngăn chặn, xử lý tình trạng tự ý xây dựng hạ tầng giao thông, phân lô, chia nhỏ thửa đất, bán nền không đúng quy định; nghiêm túc thực hiện quy trình tách thửa theo quy định pháp luật về đất đai và quy định tại Quyết định số 116/2025/QĐ-UBND ngày 01/12/2025 của UBND tỉnh Phú Thọ.
Văn bản này đã nhấn mạnh: “Việc người dân hiến đất để chuyển sang làm đường giao thông, mục đích khác phải trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt và phải thực hiện các thủ tục về thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng hạ tầng theo đúng quy định pháp luật về đất đai, xây dựng”.
Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, UBND các xã, phường thực hiện kiểm tra, rà soát hồ sơ pháp lý, quy trình thực hiện đối với các hồ sơ đã tách thửa, phân lô đất ở trên địa bàn tỉnh (có hiến đất mở đường giao thông); xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, đặc biệt là các hành vi sử dụng đất không đúng mục đích khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Hoàn thành kiểm tra, tổng hợp báo cáo, đề xuất UBND tỉnh trước ngày 30/01/2026.
Trước những thực trạng phân lô bán nền rầm rộ, đề nghị UBND tỉnh Phú Thọ, cơ quan Thuế và Công an tỉnh Phú Thọ cần khẩn trương vào cuộc, thanh tra toàn diện quy trình tách thửa và dòng tiền tại các khu vực này. Cần phải có chế tài xử lý mạnh tay để ngăn chặn tiền lệ xấu, tránh để tình trạng “xẻ thịt” đất quê băm nát quy hoạch và gây thất thoát ngân sách Nhà nước kéo dài.
Báo Nhà báo và Công luận sẽ tiếp tục thông tin.
