Bảng giá đất điều chỉnh quá cao, người dân phải “bỏ cuộc” khi làm thủ tục sổ đỏ, nên cần được xem xét điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn.
Bảng giá đất hiện hành, nghĩa vụ tài chính lên tới vài trăm triệu đồng
Báo Lao Động vừa đăng tải bài viết “Tiền sử dụng đất quá cao, người dân phải bỏ cuộc xin cấp sổ đỏ”, phản ánh những bất cập trong chính sách thu tiền sử dụng đất khi bảng giá đất tại nhiều địa phương được xây dựng tăng cao khiến người dân gặp khó khi thực hiện chuyển mục đích sang đất ở.
Đơn cử ở Hà Nội, bảng giá đất đã được thông qua với mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2 ở một số tuyến phố trung tâm, tăng khoảng 2% so với hiện hành, trong khi nhiều khu vực ngoại thành dự kiến tăng 25-26%.
Trao đổi với Báo Lao Động, ông Nguyễn Văn Đước (tỉnh Quảng Ngãi) cho biết, bảng giá đất tăng cao tác động không nhỏ đến người dân, nhất là những hộ có nhu cầu thực. Đặc biệt, các thủ tục liên quan đến tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất đang khiến nhiều hộ gia đình gặp khó do nghĩa vụ tài chính tăng mạnh theo giá đất.
“Trường hợp của gia đình tôi ở tỉnh Quảng Ngãi là ví dụ rõ nhất. Năm 1997 và 2005, bố mẹ cho vợ chồng anh chị và vợ chồng người em tôi mỗi người một phần đất vườn, diện tích khoảng 100m2 trong cùng thửa đất ở của bố mẹ để xây nhà khi ra ở riêng. Đây là đất vườn, chưa chuyển mục đích và chưa được cấp sổ đỏ. Các gia đình đã xây nhà và sinh sống ổn định gần 30 năm qua.
Nay nhà cửa xuống cấp, người thân muốn sửa chữa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã được cho. Tuy nhiên, để thực hiện, bố mẹ và các anh chị em phải làm thủ tục tặng cho, sau đó chuyển mục đích sử dụng và tách thửa theo quy định.
Với bảng giá đất hiện hành, nghĩa vụ tài chính lên tới vài trăm triệu đồng, vượt xa khả năng của gia đình tôi ở quê. Nếu bảng giá đất mới tăng cao hơn, nhu cầu chính đáng của bố mẹ và các anh chị em tôi gần như không thể thực hiện”, ông Đước cho hay.
Người dân phải bỏ cuộc làm thủ tục sổ đỏ vì tiền sử dụng đất quá cao. Ảnh: Như HạTheo ông Đước, việc xây dựng bảng giá đất mới là cần thiết nhằm minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, hệ số K cần được điều chỉnh linh hoạt để bảo đảm quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng.
“Theo tôi, đối với những trường hợp người dân đã ở ổn định lâu dài trên đất vườn được cha mẹ để lại, có nhu cầu tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất mà không có tranh chấp, bảng giá áp dụng nên được linh hoạt ở mức 20-30% bảng giá đất ở hiện hành hoặc có cơ chế điều chỉnh hệ số K phù hợp. Với các hộ khó khăn, có thể xem xét miễn, giảm hoặc gia hạn nghĩa vụ tài chính.
Việc áp dụng bảng giá đất cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhu cầu thiết thực của người dân. Đây cũng là yếu tố thể hiện tính nhân văn trong chính sách đất đai, tránh để người dân rơi vào cảnh khó khăn ngay trên chính mảnh đất tổ tiên và trong ngôi nhà của mình chỉ vì nghĩa vụ tài chính vượt quá khả năng chi trả”, ông Đước bày tỏ.
Cần những giải pháp căn cơ
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho hay, đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường thì cần nhất quán để giá phản ánh đúng giá thị trường dưới sự tác động của cung – cầu, không cộng gộp các yếu tố chính sách xã hội vào giá đất.
Tuy nhiên, Nhà nước phải có hệ thống chính sách đồng bộ để kiềm chế những tác động của giá đất theo nguyên tắc thị trường. Một trong những giải pháp được đề xuất là chính sách “giảm sốc” thông qua việc điều chỉnh hợp lý tỉ lệ thu so với hiện hành, giúp cải thiện khả năng tiếp cận đất đai cho các tổ chức, cá nhân.
Có thể xem xét giảm tỉ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất (không tính 100% mức giá trong bảng giá đất, mà với tỉ lệ phần trăm thấp hơn), giảm thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp cần thiết một cách phù hợp… để tạo dư địa cho nền kinh tế thích ứng.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỉ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỉ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể.
Theo luật sư, trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024 về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỉ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất.
Nghị định 103 quy định tỉ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỉ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.
Để bảo đảm công bằng và thống nhất chính sách, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, các trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu cũng cần được áp dụng cùng cơ chế thu tiền sử dụng đất như khi chuyển mục đích.
Trong hạn mức đất ở chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch; phần vượt hạn mức đến một lần thì nộp 50%; phần vượt quá hai lần hạn mức thì nộp 100%.
