Mua 3.000m2 đất trồng cây hàng năm đã có nhà từ trước, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người đàn ông bất ngờ bị địa phương yêu cầu nộp phạt và phải tháo dỡ công trình vi phạm.
Năm 2019, ông Trương Minh Trí nhận chuyển nhượng 3.000m2 đất trồng cây hằng năm. Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ngay từ thời điểm nhận chuyển nhượng, trên đất đã tồn tại một căn nhà do chủ cũ xây dựng.
Theo ông Trí, sau khi nhận đất, ông có sửa sang lại công trình này bởi căn nhà đã xuống cấp trầm trọng.
Gần đây, ông Trí nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 500m2 đất. Tuy nhiên, UBND xã yêu cầu ông phải nộp phạt vi phạm hành chính vì xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, đồng thời phải tháo dỡ công trình trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Mua đất nông nghiệp đã có nhà từ trước, khi ông Trí xin chuyển mục đích sử dụng thì bị yêu cầu nộp phạt và tháo dỡ công trình (Ảnh minh hoạ: Uy Nguyễn).
Điều khiến ông Trí băn khoăn là thửa đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng trước khi đến tay ông. Hàng xóm xung quanh cho biết căn nhà đã được xây dựng từ rất lâu, có thể trước năm 2014 hoặc thậm chí trước đó nữa. Tuy nhiên, không ai xác định được chính xác người đã xây dựng công trình, bởi thời điểm đó việc xây dựng diễn ra tự phát, không đăng ký với chính quyền địa phương và cũng không có giấy tờ chứng minh thời điểm xây dựng.
Ông Trí đặt câu hỏi liệu trường hợp của mình có thuộc điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai hay không; ông có bắt buộc phải tự chứng minh căn nhà được xây trước ngày 1/7/2014 để không bị buộc tháo dỡ hay không; và nếu phải chứng minh thì có thể sử dụng lời khai của hàng xóm làm căn cứ hay không.
Ngoài ra, ông cũng băn khoăn liệu mình có bị xử phạt vi phạm hành chính và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP hay không.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Quách Thành Lực (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định rõ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, nếu hành vi vi phạm xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra.
Trong trường hợp bên chuyển quyền là cá nhân đã chết, không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà không xác định được địa chỉ, đồng thời không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra.
Luật sư cho biết, để được xem xét theo điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, ông Trí cần đáp ứng đồng thời một số điều kiện. Trong đó, công trình xây dựng phải vi phạm trước ngày 1/7/2014, người đang sử dụng đất phải sử dụng đất ổn định và công trình phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng.
Nếu đáp ứng các điều kiện này, trường hợp có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về việc chứng minh thời điểm xây dựng công trình, luật sư cho rằng để đảm bảo quyền lợi của mình, ông Trí nên chủ động thu thập các tài liệu chứng minh.
Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, một số loại giấy tờ có thể được sử dụng để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, chẳng hạn giấy tờ đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại nhà ở gắn với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trong trường hợp không có các giấy tờ này, người sử dụng đất có thể thực hiện kê khai về quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng. Nội dung kê khai nếu được người làm chứng xác nhận có thể trở thành căn cứ chứng minh thời điểm xây dựng công trình.
“Nếu chứng minh được công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, người sử dụng đất có thể không bị buộc phá dỡ công trình”, luật sư cho hay.
Theo luật sư, việc xử lý các trường hợp công trình xây dựng trên đất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận là vấn đề pháp lý phức tạp. Vì vậy, người dân cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, làm việc chặt chẽ với cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Nguồn: https://dantri.com.vn/ban-doc/mua-dat-nong-nghiep-da-co-nha-nguoi-dan-ong-bi-phat-khi-xin-chuyen-doi-20260316140751653.htm?fbclid=IwY2xjawQm72dleHRuA2FlbQIxMABicmlkETFnRzlBd1oyWmV4TVkxQndWc3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHg8XsZI3emUZlKYzd3KiOYazq6PwozFd0SLFxVVeEsbFgE6FVhiPvTSjYg0H_aem_AzC3nsPvi0ewQFsfWOGaqw
