Giá đất bị đẩy lên cao gấp nhiều lần chỉ trong thời gian ngắn theo thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Khi ‘sóng’ qua nhanh, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc sau đấu giá.
Chấp nhận mất cọc để rút lui
Thời gian gần đây, tại nhiều địa phương ở Nghệ An liên tiếp xảy ra tình trạng nhà đầu tư, môi giới bất động sản bỏ tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện tượng này chủ yếu xuất hiện tại các khu vực từng trải qua “cơn sốt” đất ngắn hạn, ăn theo thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng đầy đủ hoặc mới dừng ở mức đề xuất.
Khu đấu giá đất Rú Cụp – Nam Lĩnh (xã Đại Huệ, Nghệ An) rơi vào cảnh trầm lắng sau đợt sốt đất ngắn ngày, hầu như không còn giao dịch.
Khi thông tin lan truyền, dòng tiền đầu cơ nhanh chóng đổ về các khu vực được cho là “đón sóng”, tạo nên không khí mua bán sôi động trong thời gian ngắn. Giá đất tại các phiên đấu giá bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, khi thị trường hạ nhiệt, hạ tầng chưa kịp hình thành, thanh khoản suy giảm, dòng tiền lập tức rút lui, để lại hàng loạt lô đất bị bỏ cọc.
Tại khu đất đấu giá Rú Cụp – Nam Lĩnh (xã Đại Huệ) khoảng 1 tháng trước, sau khi xuất hiện thông tin đề xuất xây dựng khu công nghiệp VSIP 4 trên địa bàn, khu vực này nhanh chóng trở thành tâm điểm săn đất của giới đầu cơ. Tại đây, phần lớn giao dịch phát sinh sau đấu giá không phải mua bán hoàn chỉnh mà là sang nhượng tiền đặt cọc, hay còn gọi là “lướt cọc”.
Ông Hồ Viết Định, trú tại xã Đại Huệ, cho biết trúng đấu giá hai lô đất tại khu vực này. Trong đó, lô đất số 18, diện tích 252m², giá khởi điểm 882 triệu đồng, được trúng đấu giá với mức hơn 2,38 tỷ đồng. Sau khi trúng đấu giá, lô đất này đã qua hai lượt lướt cọc, giá giao dịch lên tới hơn 3,4 tỷ đồng. Với lô góc số 19, diện tích 248m², giá trúng đấu giá 2,53 tỷ đồng, dù từng được hỏi mua với giá cao trong giai đoạn “sốt nóng”, đến nay rao bán khoảng 3,1 tỷ đồng vẫn chưa có người mua.
Môi giới và khách mua đất đổ về từ khắp nơi ở xã Đại Huệ những ngày đầu tháng 1/2026.
Một môi giới bất động sản hoạt động tại Nghệ An thừa nhận: “Phần lớn các lô đất trúng đấu giá chỉ giao dịch cọc, ăn theo thông tin quy hoạch. Khi thị trường chững lại là kẹt vốn ngay”.
Theo các môi giới, trong giai đoạn thị trường nóng, tiền đặt cọc mỗi lô dao động từ 100 – 300 triệu đồng, thời gian giữ cọc từ 10 đến 20 ngày. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia với kỳ vọng sang tay nhanh để hưởng chênh lệch vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỉ đồng, bất chấp giá đất đã vượt xa khả năng thanh khoản thực tế.
Không ít trường hợp khi thị trường hạ nhiệt đã chấp nhận bỏ cọc để rút vốn. Chị N.T.N., một môi giới tại phường Trường Vinh, cho biết từng mua một lô đất chênh khoảng 700 triệu đồng trong thời điểm sốt giá. Tuy nhiên, khi không thể sang nhượng, vốn bị “kẹt”, chị buộc phải chấp nhận mất cọc để chuyển hướng đầu tư.
Nhiều lô đất đấu giá bị nhà đầu tư đẩy giá vượt xa giá trị thực, dẫn đến nguy cơ bỏ cọc sau khi trúng đấu giá.
Theo ông Nguyễn Thúc Quang, Trưởng phòng Kinh tế UBND xã Đại Huệ, khu đất đấu giá Rú Cụp – Nam Lĩnh có 56 lô đất ở, diện tích mỗi lô từ 248 đến 309m², hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư đồng bộ. Đầu tháng 12/2025, địa phương tổ chức đấu giá, có 55 lô trúng đấu giá với giá khởi điểm từ 800 triệu đến 1,7 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên đến nay, phần lớn các lô đất vẫn chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi các giao dịch phát sinh chủ yếu là lướt cọc ngắn hạn.
Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá không chỉ diễn ra tại xã Đại Huệ mà còn xuất hiện ở nhiều địa phương khác trên địa bàn.
Tại xã An Châu, đầu tháng 8/2025, UBND xã tổ chức đấu giá 21 lô đất tại xóm Tân Phúc. Kết quả có tới 17 lô bị bỏ cọc, chỉ còn 4 lô được người mua thực sự hoàn tất giao dịch.
Theo người dân địa phương, mức giá khởi điểm khoảng 2 tỷ đồng/lô nhưng qua đấu giá bị đẩy lên hơn 4 tỷ đồng/lô, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực. “Giá đất bị đẩy lên quá cao, người dân địa phương như chúng tôi không thể mua được”, một người dân xã An Châu cho biết.
Theo chính quyền địa phương, việc bỏ cọc không chỉ gây lãng phí nguồn lực, làm gián đoạn kế hoạch sử dụng đất mà còn khiến địa phương phải tốn thêm thời gian, chi phí để tổ chức đấu giá lại.
Siết cơ chế quản lý để chặn cơn sốt đầu cơ
Theo các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa của tình trạng bỏ cọc là sự tham gia ồ ạt của nhà đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, chạy theo tâm lý đám đông. Khi không thể sang tay như kỳ vọng, họ chấp nhận mất cọc để rút lui.
Người dân và giới môi giới tập trung tại khu đấu giá đất xã Đại Huệ để tìm hiểu, mua bán đất sau thông tin đề xuất khảo sát KCN.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An, cho rằng cần nâng mức tiền đặt trước lên 30 – 50% giá trị lô đất, rút ngắn thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá và xem xét giới hạn số lô đất mà mỗi cá nhân được tham gia trong cùng khu vực quy hoạch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP, quy định mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, cao hơn quy định hiện hành. Đồng thời, người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.
Các quy định này được kỳ vọng sẽ góp phần lập lại trật tự trong hoạt động đấu giá đất, hạn chế đầu cơ, thổi giá và đưa thị trường bất động sản trở về đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển kinh tế – xã hội.
